[서울 미분양아파트] 대출 규제 분양가 상승, 아파트 청약경쟁률 급락

[서울 미분양아파트] 대출 규제 분양가 상승, 아파트 청약경쟁률 급락

 

[서울 미분양아파트] 대출 규제 분양가 상승, 아파트 청약경쟁률 급락

 

 

소비자들의 선별 청약 분위기가 갈수록 강해지고 있습니다. 고강도 대출 규제와 금리 인상으로 분양가 마련에 어려움이 가중되면서 빚어진 현상으로 풀이됩니다. 전국의 분양가 9억 원 초과 아파트 청약경쟁률도 곤두박질치고 있습니다.

 

올해 들어 지난달 20일까지 전국 9억 원 초과 아파트 청약경쟁률은 9.4대 1을 기록했습니다. 이는 지난해 평균 경쟁률 64.7대 1에 크게 못 미치는 수치입니다. 같은 기간 6억 원 이상 9억 원 미만이 31.3에서 20.9 대 1로, 6억 원 미만이 17.3에서 9.2 대 1로 각각 떨어졌습니다.

 

앞서 정부는 2016년 7월부터 분양가 9억원 이상 주택에 대한 주택도시보증공사(HUG)나 한국주택금융공사(HF)의 중도금 대출 보증을 제한하기 시작했습니다. 현장에서 '집단대출'로 불리는 중도금 대출은 사업자·건설사 등 사업자가 HUG나 HF로부터 보증을 받아 금융회사로부터 중도금을 빌려 계약자와 연결해 운용합니다.

 

분양가 9억원 이하 주택은 규제지역 여부에 따라 최대 40~60%까지 중도금 대출을 받을 수 있습니다. 반면 9억원을 넘으면 중도금 대출이 사실상 불가능합니다. 결국 수분양자는 모든 중도금을 현금으로 지불해야 합니다. 다만 사업주체가 알선할 경우 중도금 대출이 자체적으로 가능하지만 은행 대출보다 대출금리가 높다는 단점이 있습니다.

 

아울러 올해부터 입주자 모집을 발표하는 이 단지는 개인의 총부채원리금리와 이자 총부채원리금상환비율(DSR) 산정에 잔액대출도 포함하기로 했습니다. 올해 1월부터는 제1금융권(제2금융권 50%)에서 총 대출금액이 2억원 이상인 대출자에게 개별 DSR 규제가 적용되고 있습니다. 다만 7월부터는 총 대출액이 1억 원 이상인 대출자로 대상이 확대됩니다. 연말까지 금리를 추가로 올려야 한다는 압박감도 높아 가입자들의 자금계획 수립이 더욱 어려워졌습니다.

 

러시아의 우크라이나 침공 이후 원자재 가격 급등으로 건설비 상승이 불가피한데다 DSR 규제와 금리 인상으로 시장이 점점 더 얼어붙고 있습니다.

 

 

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'청약 불패지'로 여겨졌던 서울에서 계약을 포기하는 당첨자가 늘고 있습니다. 일례로 서울 강북구 삼양사거리특별계획3구역 재개발을 통해 공급되는 한화 포레나미아는 2일 전용면적 39~84㎡ 139가구에 대해 무순위 청약을 받습니다. 사업장의 일반분양 물량은 총 328가구였지만 당첨자의 42%가 계약을 포기했습니다.

청약 당첨자가 계약을 포기하면 당첨일로부터 최대 10년간 재당첨이 제한되지만 대출 규제 강화와 금리 인상 등으로 상당수 재당첨자가 계약을 포기한 것으로 판단됩니다. 분양가 상한제 미모에 따라 높게 책정된 분양가도 한몫했을 것이라는 업계 시각도 있습니다.

올해 강북구 1순위 청약이었던 미아동 '북서울 자이 폴라리스'(미아3구역 재개발)와 수유동 '칸타빌 수유팰리스'(강북종합시장 개편)도 계약을 포기했습니다. 여기에 구로구 개봉동 '신영지웰에스테이트 오픈스테이션', '서울대입구역 더하이브센트럴', 신림동 신림스카이아파트, 동대문구 장안동 브이티스타일 등 지난해 하반기부터 올해까지 서울에서 청약 미달로 이어지는 단지가 늘고 있습니다.

 

이들 지역은 투기과열지구지만 분양가 상한제 적용을 받지 않고 HUG의 고분양가 심사를 받는 지역이라는 공통점이 있습니다. 고분양가 심사제는 정부 규제지역(분양가 상한제 대상 지역 제외)에서 분양가가 일정 기준 이상이면 보증을 거부해 HUG가 고분양가를 통제하는 제도입니다.

앞서 HUG는 지난해 9월 30일부터 주변 시세를 충분히 반영하는 방향으로 심사 기준을 개선했습니다. 이후 전국 민간 아파트의 평균 분양가가 지난해 1~9월 4억8378만원에서 지난해 10월 1일부터 27일까지 5억5545만원으로 14.8% 올랐습니다.

새 정부는 다음 달에 분양가 상한제를 개정할 예정입니다. 현재, 서울에는 13개의 구역과 322개의 동이 있습니다.